何世昌／囤房2.0促買大捨小　4層面證「因小失大」

2024-01-09

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文／馨傳不動產智庫執行長何世昌

囤房稅2.0上路「買大捨小」會成為新趨勢？這可以從開源與節流、投報率與需求度、資金運用彈性、省稅金額4層面分析，結論是「買大捨小」租金投報率雖好，但房價增值報酬反而更差，可能因小失大，不見得更有利。

囤房稅2.0實施後，現制以縣市各別歸戶的機制將改為「全國總歸戶」，高資產族是否該「買大捨小」，棄守小坪數、轉而買大坪數來隔間出租，以節省加重的房屋稅？我們大略從以下幾個方向給予分析建議，讓投資人更易於理解與推算，釐清「買大捨小」這件事是否可能成為新主流。

一、開源與節流的關係

囤房稅就算被課到4.8%，每間房屋一年增加的稅大約是1萬餘元，20幾年累計下來不到30萬元（建物折舊後稅會減少）。反觀小宅好租、好賣，無論售價與租金表現都比大房子出色。

小宅增值幅遠高於大房，我們抓很保守、很保守，一年增值幅度比大房子多2%就好，試算如下：

小宅：

買入價格》24坪x70萬元=1680萬元。平均每年漲5%、20年後，1680萬漲到3260萬元。

大宅：

買入價格》72坪x66萬元=4752萬元。平均每年漲3%、20年後，4752萬漲到7603萬元。

上述條件下，小宅3間=1間大宅，20年後小宅全出售的毛獲利為5040萬元，而大宅毛獲利僅約2851萬元，整整少了2189萬元。房價增值空間是置產開源最有效之處，為了少繳那麼一點點囤房稅，20年下來卻少賺了2000多萬的資產增值，並非明智之舉。

二、投報率與需求度

如果在台北市買老公寓分做成隔間套房出租，投報率還不錯，但如果買大樓的大坪數房子分割出租就很不划算，因為裝潢成本一坪至少5、6萬元以上，投報率不見得會比買三間小宅來得好。

另外，有一種特殊產品為「透天投套」，就是整棟透天隔成很多間套房出租，這類產品投報率較高，往往可達4、5％，甚至有更高的。不過，「透天投套」也有缺點，除了總價比較高之外，市場需求非常非常少。

主因是會購買透天投套的客源百分百是投資客，不會有自購客來接盤，且接手後的裝潢過於老舊，新接手買家有整修的成本，尤其中古投套具有「好租但不好賣」的特性，增值空間亦低於一般住宅。

由於少子化的緣故，大學城的「透天投套」勢微，很少有新建案會規劃這類產品。目前「透天投套」多出現於工業區、產業園區、科技園區周邊，主要出租予園區從業人員。

三、資金運用彈性

小宅總價和購入門檻低，若有買賣需求，進、出場都比較快速，資金運用最具彈性，但高總價的透天投套或大坪數房型，資金運用靈活性低。其次，購買第三戶以上需準備六成自備款，若買小宅購買透天投套的自備款金額相對高。

四、買大捨小真的省稅？

囤房稅2.0採取全國總歸戶，假如「買大捨小」把家戶擁有房屋數量降到3戶以下，便能避開高稅率、繳納1.2％低稅率。但問題在於，不少囤房族擁有的房屋數量在5、6戶以上，有的還擁有10戶以上，透過「買大捨小」恐怕無法讓總持有房屋數量降到3戶以下，最終仍得繳交級距稅率。

因而，「買大捨小」的關鍵是能省多少稅、省下來的稅是否值得，以及總體投報與增值空間能否達到最大化？這才是投資人要考量的問題。

總而言之，或許有部份投資者會考慮「買大捨小」，但它肯定會是小眾、不會成為主流，關鍵在於「買大捨小」的租金投報率雖好，但房價增值報酬反而更差，如此操作會因小失大，不見得更有利。