何世昌／蓋6成才能動履保「未必更保障」　2大根本問題仍存在

2023-08-21

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文／馨傳不動產智庫執行長何世昌

近期「預售屋蓋6成才能動履保」的討論四起，但就算該政策上路，也未必更能保障消費者權益，信託機構看管不力、建商恐轉向同業擔保的問題仍在。

台北市嘉源建設旗下建案「泊山妍」爆出建商神穩、無力興建，導致承購戶與地主戶權益受損。為保障購屋族權益，一開始新聞報導指內政部即將以函示方式，限制「建案工程進度達到6成後始能動支履約專戶內的款項」。

隔幾日後，內政部澄清說相關政策都還在討論階段。假如真的限制建案「工程進度達到6成後始能動支履約專戶內的款項」，更能保障購屋族權益嗎？實際上恐怕會不盡人願。

預售屋履約保證共有5種，分別是「價金返還之保證」、「不動產價金信託」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」。

會使用信託專戶的有「價金返還之保證」、「不動產價金信託」、「不動產開發信託」3種，其中採用「價金返還之保證」的建案，直到建案完工後才能動支專戶內款項，因此不會受影響，所以最終會受到「工程進度達到六成後始能動支履約專戶內的款項」只剩「不動產價金信託」與「不動產開發信託」2類。

假如要求採用「不動產價金信託」與「不動產開發信託」的建案，必須等「工程進度達到6成後始能動支履約專戶內的款項」，乍看之下建商無法在工程動工前就挪用資金，似乎對購屋族很有保障，但事實上並非如此，主要有2大原因。

一、信託受託機構看管不力仍是大問題

建商若想違規動支專戶內資金，肯定需要受託機構（大多是銀行）配合，因為信託契約、專戶保管與撥款都是由受託機構掌控，而銀行必須依契約內容撥款，建商不可能擅自移花接木私自動用專戶內款項。

也就是說，履約保證機制只限制建商根本沒用，因為受託機構有沒有盡到審核、管理的責任至關重要。假如受託機構依然管理不善，那改革依然沒用。

二、建商恐轉向同業擔保

如果「不動產價金信託」與「不動產開發信託」遭大幅限縮，建商可能大量轉向採用「同業連帶擔保」，如果建商為建商擔保成為預售屋履約保證的最大宗，真的能更有效保障購屋族？答案就由民眾自己去思考了。

回過頭來說，每逢建商倒閉、或落跑，大家會把問題全怪到預售屋履約保證機制上。但民眾必須去想一件事，「信託專戶」內的錢並無法自由動用，若想請款必須符合信託契約、且通過銀行審查。

其次，信託契約是銀行訂的、審查的權責也在銀行手上，那麼建商為何能夠違規動支專戶款項呢？恐怕問題就出在受託機構未覈實就同意撥款。

因此，最簡單的方式是要求銀行、建經公司等受託機構須盡到嚴謹審查的責任。假如這一點辦不到，就算改革也是漏洞百出。