內行教挑房「避雷術」　建商、基地黑歷史無所遁形

2023-10-16

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先前「基泰大直」塌陷，讓買房「如何避雷」再掀起討論。最新一集《地產詹哥老實說》邀請房產部落客阿宅，他說，針對上市櫃公司，可透過3大指數判斷財務健全度，此外也可透過各項網站，搜尋建商與營造廠的口碑、規模，以及基地的條件。

阿宅表示，上市櫃公司雖可能較有保障，但不代表一定不出事，像是大陸「碧桂園」，平均年銷售額高達2兆元的公司，也發生倒閉風暴。

「可觀察上市櫃建商3大指數。」阿宅指出，利息保障倍數是指一家公司償還利息的能力，通常會要求數值達2倍以上。另外，負債比也建議不要太高，但需進一步觀察，像是「合約負債」意指預售屋銷售，屬於好的債。第三是營業現金流量，指公司靠本業賺到的現金，若長年處於負值就得留意。

不過，阿宅說，這3大指數是觀測上市櫃建商財務體質，與建築物的品質無關。他建議，可透過「建築工程履歷」查詢建商、營造廠、設計師他們的基本資料，甚至用司法院裁判書查詢過去的歷史。

舉例來說，基泰雖屬上市櫃建商，財務狀況也沒什麼問題，但本次「基泰大直」選擇的營造廠，過去每年承攬案件確實不多。另外，阿宅提醒，營造圈也不少借牌案例，消費者除了做查詢功課，也可多打聽這一塊。

至於基地條件，阿宅建議，可透過「災害潛勢地圖」，查詢特定區域關於土石流、順向波、土壤液化、活動斷層、海嘯、火山、核子事故、淹水等8大面向。

基地周圍嫌惡設施也不能忽略。阿宅指出，銀行明訂嫌惡設施主要分成3大類，首先是影響居住品質，例如同棟社區有安養中心，或周邊宮廟設有地上香爐等等。

第二類是公共安全，例加油站、瓦斯行、高壓電、變電所等等。第三類則是風水瑕疵，例如路沖、無尾巷等等
。阿宅說，舉凡像是學校、醫院等等，在銀行的認定中是不屬嫌惡設施的。